观点网 今年以来，南京土拍攻势持续回温，江宁片区的土地市场表现较为活跃。
7月16日，南京市江宁区和六合区共2宗涉宅用地成功出让。
其中，江宁竹山路G39地块由中国金茂以15.49亿元竞得，楼面地价11997元/平方米；六合G36地块六合市政公用集团以4.45亿元竞得，成交楼面价7852元/平方米。
截至目前，今年以来该片区已成功出让九龙湖G18、百家湖G38以及竹山路G39三幅地块。
另外，江宁片区还有翠屏山G50和上秦淮G51两幅地块拟待7月30日出让。
三月落两子
值得一提的是，早在今年4月30日，中国金茂就以11.4 亿元的总价成功拿下九龙湖G18地块，彼时成交楼面地价达17289元/平方米，溢价率15.15%。
至此，今年以来中国金茂已在江宁板块以总计26.89亿元竞得两幅优质地块。
观点新媒体了解到，中国金茂此次竞得的地块是江宁正核稀缺的复合式地块。
具体来看，地块位于江宁区天元中路以北、竹山路以西，土地出让面积79416.74平方米，规划建筑面积129120.04平方米，建筑限高80米，用地性质为Rb商住混合用地、Rc基层社区中心用地，起始价15.49亿元，起始楼面价11997元/平方米。
出让要求显示，竞得人须出资建设A分区内轨道交通竹山路站换乘站房，总建筑面积5400平方米，建设费用为3596.26万元，建成后产权须无偿移交南京地铁集团。
从其条件来看，地块为商住混合用地+基层社区中心用地（含卫生服务站、养老设施、社区书屋等），地块规模较大且功能规划丰富，同时紧邻地铁1号线和5号线交汇的竹山路地铁站，体量近8万㎡，综合容积率1.78。
尽管地块本身条件优越，但由于开发限制条件较多，叠加地铁换乘的工程，对拿地房企要求本身比较高，且拿地总价偏高，其出让时并未有如板块内其他地块般的高溢价率，而是经一轮竞价底价出让。
目前，地块周边目前仅仁恒龙湾、嘉和华府两个项目主力在售，周边住宅用地供应较为稀缺，所在片区有着丰富的改善型居住需求。
反观中国金茂4月30日拿下的九龙湖G18地块，吸引了包括招商、华发、绿城等12家房企参与竞拍，最终在历经72轮竞价后，被金茂以11.4亿元拿下，成交楼面价约17289元/平方米，溢价率15.15%。
该地块位于江宁开发区苏源大道以东、清水亭西路以北，出让面积36631.76㎡，规划建筑面积65937.17㎡。用地性质为二类居住用地，是此前由商办混合用地调整而来。
据观点新媒体查阅，地块1.8的容积率，是九龙湖近10年来容积率最低的宅地之一，填补了九龙湖板块近8年的新房供应空缺，地块的成交价格亦刷新了九龙湖板块近5年宅地成交单价纪录。
另外，根据地块出让文件，其中投资发展监管协议中提到：建成项目面积将不小于135㎡，且175㎡以上面积占比不低于50%，同时，明确配建绿色科技系统，采用以可再生能源作为系统冷热源的集中空调方式。
项目北侧紧邻牛首山河，南侧邻近九龙湖，地块周边围绕江宁九龙湖公园，加上1.8容积率低密度的属性，整体条件较优。
目前该片区暂无新房在售，周边项目多为已建成的别墅。另外片区内金隅紫京云筑等改善项目，均为2019年之前的出品，眼下板块内仍需新项目入市。
再造金茂府？
自2010年首入南京以来，中国金茂已在南京打造了12个标杆项目，涵盖“府”、“悦”、“墅”三大产品线。
在中国金茂拿下九龙湖G18地块之时，便有消息称九龙湖G18地块将引进金茂最高端系列“金茂府”，产品定位为低密度科技住宅、第四代住宅、大平层产品。这将是南京第四座金茂府，也是江宁首座金茂府。
观点新媒体了解到，目前该项目规划已经出炉，项目将建设5栋15-17层小高层、3栋10-11层洋房，将采用错落式布局以最大化观湖视野；户型上，建面约140-220㎡，叠加四代宅的优势，项目得房率较高。
该项目预计2025年下半年入市，将成为九龙湖片区近年来唯一的高端改善新盘；另外亦有消息称预计三季度将会开放实景示范区。
再看竹山路G39地块，地块规划为商住混合用地，且为地铁1号线、5号线竹山路换乘站双地铁上盖，未来可开发建设居住品质更高的“好房子”。从地块自身条件来看，或能会打造低密度的改善住宅产品，如小高层、洋房等，满足市场上改善型购房者的需求。
不同于九龙湖G18明确打造为江宁首座"金茂府"，市场上更倾向竹山路G39将可能引入金茂另一高端产品线"璞系"产品。
据了解，中国金茂的“璞”系产品是其近年来推出的高端住宅产品线，其定位为“城市核心区的国际东方艺术作品”，主打人文艺术与科技住宅的融合，目前该系列已在北京、上海、成都、西安等城市落地。
从已落地的项目销售情况来看，“璞”系产品在市场上取得较为不错的反响，成都金茂·璞逸锦江首开、加推均开盘即售罄，累计销售额超29亿；西安金茂·璞逸曲江首开售罄，以12.6亿的成绩刷新了2025年西安高端住宅首开纪录；北京金茂·璞逸丰宜首开销售25亿；重庆·璞印金开亦创下重庆近年来楼市现象级热销新高。
从地块属性来看，九龙湖G18为纯住宅用地，具有低密生态（容积率1.8），适合"金茂府"系科技豪宅；竹山路G39地块为商住混合及地铁上盖（容积率1.78），需兼顾商业与住宅功能。
如此看来，从地块条件和市场趋势看，竹山路G39地块更符合"璞"系擅长复合型高端开发的定位。至于地块最终的操盘定位，还需等待后续进一步的信息披露。
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